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终端营销！西安市场“卷内容”方向在何处
发表时间：2024-12-21 05:11:52 来源：华体汇app官网下载
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虽然，2024年上半年西安新房成交量排名全国第二，但终究无法改变市场下行的趋势。
在如此局面之下，对于购房者来说，到底是“前端营销”的承诺重要，还是“终端营销”的兑现重要？
在近几年的延期交房浪潮之中，不少口碑房企悄然退场，而敏锐的房企会发现，开发商的“卷”才起步……
无论是高端盘，还是刚需盘，都是将BUFF叠满，一部分刚需盘事先宣传直接“超刚”，一部分豪宅盘交付直接“脱相”……
比如示范区，大部分项目都在追求下沉式会所，似乎这个已经变成了标配，即便是没有会所，也要将社区大门打造的极尽奢华；还有一些项目，如果会所、酒店式归家大堂都没办法实现，那就开始着手架空层设计，从局部架空层到栋栋架空层，从内部贴砖、配置软装到封玻璃、安装地暖和中央空调……
可以说，这些“前端营销”的亮点足够吸引我们，因为，这些亮点对于过去的存量盘几乎是秒杀的，但这些山珍海味一旦过剩，就会出现视觉上的“司空见惯”。而且重要的是，承诺这么多，真的能事无巨细全部兑现吗？
要知道，目前开发商的极限利润率普遍在6-8%之间，若使用了渠道，再加上这些“增添配套”，不少开发商已经处于生死边缘，为了营销而卷，只会加速死亡进程。
因此，当开发商为我们预言“未来生活场景”之际，不妨将我们的视野再次拉伸，有必要去实探一下那些已交付的项目，还有那些“终端营销”的品牌！
为什么我们要强调“终端营销”？因为，在房地产市场，前端营销过于强势的项目，一到交房就会出现破防！
为什么会“破防”？因为太多饱和度拉满的镜头根本没办法实现，就像效果图渲染的再好，大门口的砖材终究比不上石材的奢华，混凝土造型就是没办法实现铝板的光泽感，塑钢窗的颜值就是达不到断桥铝一体窗......
其一，从交房总量来看，累计超过两万套！据克而瑞数据公布，在2024年上半年，西安大概有30家房企交房，房源合计超2万套，其中，西咸新区、高新区交房为集中，如西咸新区大概占比在24%，高新区大概占比在17%，城北占比在16%，国际港务区占比在13%，并且，三环外成为交房主力军，广受市场关注。
其二，从品牌总量来看，品牌&国资为主！从交付企业类型来看，全国型品牌房企及本土国企是西安保交楼行动的主要践行者及排头兵。2024上半年大西安提前交付房企中，全国性品牌房企占比达到80%以上，比如万科地产、招商蛇口、金茂地产、新希望地产、龙湖地产、绿城中国等，这些属于市场很典型的品牌案例。
其三，从数据公布来看，资深品牌领衔！从目前官方透露的信息来看，万科、绿城、招商等均有集中交付计划，已交付项目在“保质交付”领域交出了亮眼的成绩单。
产品力和交付力，是衡量房企实力的重要维度，如果是在交房环节有短板的品牌，无论效果图如何，终究不可能跻身行业梯队。
当然，在西安众多交房案例之中，还是有一批不错的品牌涌现，被我们反复提及。
我们并不是说这一些品牌就一定完美，但在效果图的“还原度”上，这一些品牌确实有过人之处。在今年交房的案例之中，比较具有参考性的案例如下：
在西咸新区交房案例中，沣西新城的万科·沣华锦鸣、秦汉新城招商·雍澜湾、丝路能源金贸区的绿城·西安和庐；在高新区交房案例中，高新CID的新希望·锦麟天玺二期、丝路软件城的高新金茂悦园等，以上这些项目皆有可圈可点之处。
当然，在这些案例之中，西咸新区对我们的吸引力，因为，这是“西咸A标”首次集中交付。为什么我们如此关注“西咸A标”？原因很简单，西咸新区是西北个打造建筑具体标准的开发区，有些标准在全国也属首创。
但在2024年西咸新区交付的项目之中，纯粹改善盘交付案例如万科·沣华锦鸣、中交·长安里、华润·沣华九里、招商·雍澜湾等，当我们全都看完之后，对万科·沣华锦鸣的交付，还是要重点划线。
原因很简单，这是目前将“西咸A标”做得为具象的一个案例，几乎每一个点都触及到了。
一提起万科·沣华锦鸣，很多行业人士对于项目感触很深，因为，这一个项目有五个“出乎意料”。
目前，沣西新城在历经市场“挤水分”之后，已确定进入筑底期，在成交价、成交量方面都有所反弹，沣华锦鸣作为万科在“纯改善”赛道上的首发之作，被寄予了不少期待，万科在后期交房提供精装、毛坯两种方案，建造过程中坚持匠人精神，获得一众点赞。
这个项目，开沣西新城下沉式会所先例，打造约3400㎡独立实景会所，提前2年作为营销中心使用，同时内设瑜伽馆、私宴馆、健身馆、图书馆等八大主题空间提前运营，定制化的十大生活场景都是提前兑现，吸引了业内人士参观打卡。
这个项目从诞生之后，采用了23736块奢华尼克石打造归家风雨连廊，以及55棵大冠幅的乌桕树，还有名贵黑松，这些如果放在别的板块，那便是“奢石名木大赏”。
外立面颜值是万科·沣华锦鸣驰骋市场的关键之一，也是万科在“纯改善”市场的一次突破，大量采用大玻璃幕墙，放大窗墙比效果，再加上米白与灰色线条嵌合，让建筑的上镜效果更加好，修饰一点的说法是“亮如灯、静如水”，建筑也变得更的飘逸。
这个项目定位较高，户型建面约143-195㎡，没有考虑过“向下兼容”，因此，一度成为沣西新城的风向标，超过7米的横厅设计，再加上约14.0-18.5米的南向采光面，还有一线品牌定制设计，让项目诞生之后，迅速刷屏朋友圈。
当然，虽然万科·沣华锦鸣在西咸市场堪称翘楚，但毕竟不是豪宅，没办法做到奢配，但产品兑现，却是值得抒写一番。
随着房地产进入新周期，所有房企都要保持危机感，因为，现在是一个“胜者为王”的时代。
面对市场优胜劣汰的局面，房企该怎么样卷？是顾头不顾尾，还是要首尾相顾？在产品力升级之际，房企如果只是对于设计图不断的优化，而不做产品交付力的提升，那无疑是将风险推向未来。
从现在来看，卷的方向不该是卖图纸，而是以交房为目标，突出“终端营销”的实景呈现价值！